CES kreditlari investitsiya mulklarini moliyalashtirish uchun DSCR dan qanday foydalanadi

Ko'chmas mulk sarmoyadorlari uchun Closed End Second (CES) krediti shaxsiy daromadga tayanmasdan, egasi bo'lmagan mulklarni moliyalashtirishning o'ziga xos usulini taklif etadi. Qarz xizmatini qoplash koeffitsientidan foydalangan holda (DSCR) saralash uchun ushbu mulk daromadiga asoslangan kreditlar ijara pul oqimiga qaratilgan bo'lib, ularni portfellarni kengaytirish uchun ideal qiladi. Keling, CES kreditlari naqd pul oqimiga asoslangan kreditlash uchun qanday ishlashini va nima uchun ular o'yinni o'zgartiruvchi ekanligini bilib olaylik.

CES krediti - bu qo'shimcha o'yinlarga ruxsat bermaydigan, ko'pincha egasi bo'lmagan kreditlar uchun asosiy kredit bilan bir qatorda qo'llaniladigan, belgilangan muddatli ikkinchi ipoteka. Shaxsiy daromadni isbotlashni talab qilishi mumkin bo'lgan an'anaviy ikkinchi ipotekadan farqli o'laroq, investitsiya mulklari uchun yopiq oxirgi ikkinchi kredit muvofiqlikni baholash uchun DSCR dan foydalanadi. Qarz xizmatini qoplash nisbati mulkning yillik ijara daromadini uning qarz majburiyatlari, shu jumladan birinchi va ikkinchi ipoteka to'lovlari (asosiy qarz, foizlar, soliqlar, sug'urta va HOA to'lovlari) bilan o'lchaydi. DSCR 1,0 yoki undan yuqori bo'lsa, mulkning daromadi uning qarzlarini qoplaydi, kreditorlar odatda pul oqimiga asoslangan kreditlash uchun 1,25 ni afzal ko'radilar.

Shaxsiy daromadni tekshirishning bu usuli katta qiziqish uyg'otadi. Investorlarga W-2 yoki soliq deklaratsiyasi kerak emas; Buning o'rniga, kreditorlar mulkni ijaraga berish potentsialini baholaydilar, bu esa murakkab moliyaga ega bo'lganlar uchun CES kreditlarini olish imkonini beradi. Ular, shuningdek, chet el fuqarolari bo'lib, xalqaro investorlarga mahalliy daromad qaydlarisiz AQSh ko'chmas mulkiga kirishga imkon beradi. Misol uchun, chet el fuqarosi shaxsiy daromad to'siqlarini chetlab o'tib, 1,3 DSCR bilan oyiga 4000 AQSh dollari miqdorida ijaraga olingan mulk bo'yicha CES kreditini ta'minlashi mumkin.

Piggyback ok tuzilmalari moslashuvchanlikni oshiradi. Yopiq ikkinchi kredit dastlabki to'lovlarni yoki dastlabki xarajatlarni kamaytirish uchun birinchi ipoteka bilan bog'langan ta'mirlashni qoplashi mumkin. Tasavvur qiling-a, investor 500 000 dollarlik ijara mulkini maqsad qilgan: birinchi ipoteka 75% (375 000 AQSh dollari) qoplaydi va CES krediti qolgan 20 foizini (100 000 dollar) qoplaydi va atigi 5% naqd pul qoldiradi. Bu pZaxirakeyingi investitsiyalar uchun likvidligi.

Biroq, DSCR asosidagi CES kreditlari ogohlantirishlar bilan birga keladi. Ikkinchi ipoteka bo'yicha foiz stavkalari ko'pincha yuqori bo'ladi va birlashtirilgan kredit-qiymat (CLTV) nisbati 75-85% gacha bo'lishi mumkin. Bo'sh ish o'rinlari yoki bozordagi o'zgarishlar mulk daromadiga asoslangan kreditlarga ham ta'sir qilishi mumkin, shuning uchun investorlar kuchli ijara talabini ta'minlashi kerak. Ushbu omillarga qaramay, CES kreditlari kabi egasi bo'lmagan kreditlar portfelning o'sishi uchun tengsiz imkoniyatlarni taqdim etadi, ayniqsa shaxsiy daromadlarni tekshirish va chet el milliy imkoniyatlari mavjud bo'lmagan holda.